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預售屋貸款沒過怎麼辦?交屋流程、換約轉賣風險,首購族必讀

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最近更新 2024-02-16

買預售房子前要注意交屋流程換約轉賣等規定,以免觸犯法律。若預售屋貸款沒過,該如何提高貸款成數?為了避免買預售房屋遇到風險,建商口碑、建材和建築工法都要留意


預售屋是什麼?和新成屋一樣嗎?

根據不動產經紀業管理條例第四條說明,預售房屋泛指領有建造執照但還沒完全蓋好,或是已完工但還未有使用執照的不動產。雖然還沒有實體的房屋,但可以透過規劃藍圖、樣品屋等展示物品來銷售,提前將房屋作為買賣交易的物件,因為是全新的房屋,深受首購年輕族群的喜愛。

 

「新成屋」和「預售房屋」不同,新成屋是已經蓋好的房屋,房客可以直接搬進去入住,屋齡大多為1~3年;預售房屋則是無法入住的狀態。選擇預售房屋最大的特色就是保留客變權利,在房屋完工前可針對部分設備、建築材料和格局做調整,且通常貸款成數較高,對年輕族群來說還款壓力就會比較小。但預售房屋也是有缺點,因為房屋還沒蓋好,不確定性就會提高,包括:房子實體是否跟樣品屋或藍圖有落差?多久才可以交屋或入住?建商或代銷業者是否會捲款而逃等,這些問題都是購買預售房屋前須要考量的地方。

 

預售房屋 新成房屋
定義 1. 領有建造執照但還沒蓋好的房屋

2. 已完工但還未領取使用執照的房屋

已經蓋好的房屋,屋齡新(約1~3年)
優點 客變範圍較大

可貸款成數較高

買方可直接入住

可貸款成數較高

缺點 不能直接入住、不確定性高 客變範圍較有限

表格整理:國峯厝好貸

 

預售屋紅單如何分辨?

一般來說,預售房屋約2~5年就會交屋,建商通常會提供紅色的證明單據(俗稱為紅單)給買方,其中又分為兩種:預約單訂購單預約單是用來證明建商或代銷業務已收取你的訂金,保留你的購屋權利(俗稱小訂);訂購單則是指雙方已經議價過並確定進行交易的單據,賣方會請購屋人補足訂金並簽立合約。

 

|延伸閱讀:預售屋紅單分兩種!紅單轉讓會被罰嗎?買受人小心三大風險

 

預售屋交屋流程要注意什麼?

預售房屋從一開始的下訂、工程進行到交屋,需要注意哪些地方呢?以下將分列說明:

 

步驟一:預定

看完樣品屋、建築藍圖後,購屋人如果有看到喜歡的戶別或房型,就可以跟建商或代銷業者表示預定,這時候就會拿到一張「紅色預約單」和一張「買賣契約書」買賣契約書有5天的審閱期,若購屋人反悔可以把小訂拿回,但須注意簽立合約後再反悔,就會需要支付違約金。

 

預售房屋在下訂時就會要求你支付部分訂金、簽約手續費和開工款等費用。建議購屋人在確定簽約前,應提前準備總價的10%~15%作為頭期款,以防臨時繳不出比較大額的支出。

 

步驟二:開始工程

收到購屋人第一筆工程款後,建商便會開始進行營造工程,但每一個工期購屋人仍要支付一筆「工程款」,通常會分為24期或36期,建商收到款項後才會陸續完成每期的工程。同時,建商也會提供購屋人客變的機會,可依照自己所想的裝潢去做設計,包括:隔間、插座開關和管線等,大部分是只能變更一次,且不納入建商保固範圍。

 

這段期間所需要的費用也不少,建議購屋人也要提前準備額外的資金,約總價10%~15%金額做預備。值得注意的是,頭期款、工程款是不能向金融機構申貸的,需要購屋人自行付完。

 

步驟三:驗屋

預售的房屋完工後,接著就要進入最重要的驗屋流程,確保房屋的功能、設備皆能正常使用,以及安全逃生規劃等。提醒購屋人第一次驗屋時就要仔細查驗,提供建商後續修正,避免日後交屋時產生爭議。

 

*註:驗屋應請專業人士陪同,如:工地主任、代銷業者或具備專業法律知識人員,並利用手機或其他裝置拍照留證,確保房屋的所有狀況都有被確實查核。另外,如果有建商要求購屋人先付錢再驗屋,或是在簽約時要求簽立「個別磋商條款」內容,一定要特別小心,需確認是否有違反預售房屋的定型化契約內容

 

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

根據《行政院網站資料表示,預售房屋的定型化契約有可以規範和不能被規範的內容,以下將簡單介紹:

契約應記載內容,共26款:

契約審閱期、賣方對廣告之義務、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共有部分項目和總面積及面積份配比例計算、房地面積誤差及其價款找補、契約總價、付款條件、逾期付款之處理方式、地下層和屋頂及法定空地支使用方式及權屬、建材設備及其廠牌和規格、開工及取得使用執照期限、驗收、房地所有權移轉登記期限、通知交屋期限、共有部分之點交、保固期限及範圍、貸款約定、貸款撥付、房地讓與或轉售條件、地價稅和房屋稅之分擔比例、稅費負擔之約定、賣方之瑕疵擔保責任、違約之處罰、當事人及基本資料、契約及其相關附件效力。

 

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
圖片來源:行政院

 

預售屋貸款流程步驟

預售房屋完工後,經檢查沒有問題就可以準備移轉給屋主,其中需要跑的流程包括:申辦貸款、過戶等手續,以下將說明:

 

步驟一:貸款

大部分民眾會向金融機構申請房貸,金融機構審核申貸人的個人信用和收入狀況、房屋條件後,雙方會約定時間進行對保,確定貸款利率、額度、年限和還款方式等內容。

 

步驟二:過戶

建商在交屋前,需要先繳交相關規費,如:土地增值稅、房屋稅、地價稅和水電費等。若二次驗屋後房屋問題已改善、確認都沒問題,建商就會委託代書幫忙跑過戶流程。

 

|延伸閱讀:代書遠比你想的更神通廣大 不動產交易一定得靠他

 

步驟三:撥款

當跑完過戶的流程,銀行就會將購屋尾款撥款至建商帳戶,購屋人就可正式入住,後續房屋的相關規費如:契稅、房屋稅和地價稅等就要由屋主負責繳納。

 

預售屋貸款流程步驟

 

預售屋貸款找誰辦才划算

購買預售房屋在交屋前就會需要支付許多費用,在確定建商有使用執照後,購屋人便可開始找金融機構申辦貸款,基本上建商都會有固定配合的銀行。一般來說,建商因為同時手上有許多戶數,在跟金融機構談條件時比較可以爭取到優惠的條件,這樣的模式又稱為「整批分戶房貸」;如果購屋人本身的信用或收入條件較佳,有機會可以爭取到更好的貸款專案,則可以考慮自行另外找其他金融機構辦理。

 

預售屋房貸需要留意哪些事

    • 不實廣告

有的黑心建商會拿「高貸款成數」來打廣告,所需負擔的金額可能也會跟著加重,提醒民眾應小心不實廣告或話術。

    • 時效性

如果購屋人沒有要選擇建商配合的金融機構,記得要注意與建商交屋的期限,以免耽誤撥款時間,需額外付滯納金或違約金等費用

 

預售屋貸款找誰辦才划算

 

預售屋貸款沒過原因?

一般預售房子的貸款沒過、額度不理想,主要影響因素多為申貸人的個人條件,這也是貸款機構(尤其銀行)最注重的審核方向。舉例來說,如果申貸人為領現族,沒有明確的財力證明(如:薪資證明、勞保明細、扣繳憑單等),就難以讓貸款機構信服你的還款能力。

 

另外,信用狀況也是,若申貸人本身有辦理其他貸款,曾有遲繳紀錄、短期不斷增貸導致負債比過高、有卡債或信用卡預借情況等,這些行為都會成為所謂的信用瑕疵。當這筆貸款的風險度提高,就會影響貸款機構的核貸意願,自然就會反應在貸款的利率或額度上。

 

預售屋貸款成數與頭期款該準備多少?

一般來說,預售房屋和新成屋的貸款成數都會比較高,貸款成數最高可到8成;中古屋因為屋齡較高,貸款成數最高就只能到 7成;老屋、小坪數的套房(多是指權狀坪數15坪以下的房屋)就更低,貸款成數最高只能到大約 6成。

 

值得注意的是,這邊提供的是「最高」可以承做到的範圍,實際貸款成數還是會依各家貸款機構、各個申貸人的條件、各地區的房價、房屋所在位置而有所差異

 

房屋狀況 貸款成數
預售房屋、新成屋 最高貸款成數約為 80%
中古屋 最高貸款成數約為 70%
老屋、小坪數套房 最高貸款成數約為 60%
表格整理:國峯厝好貸

|延伸閱讀:如何知道自己房貸可以貸多少?提高貸款成數就靠這3招!

 

預售屋貸款成數不足怎麼辦?

辦理預售房屋貸款後發現額度不如預期嗎?以下提供幾個作法給民眾參考看看:

 

    1. 提供保證人

雖然現在貸款機構不得要求申貸人提供保證人,但申貸人可以選擇主動提出,記得選擇信用和收入狀況良好的保證人,為自己的貸款條件加分

 

*註:保證人意思就是擔保的人,替申貸人的貸款做擔保。如果有無力還款狀況出現,「一般」保證人也會被催討,協助將債務償還完畢;但「連帶」保證人的責任則更高,效力等同於申貸人,一定要幫忙償還債務。

 

|延伸閱讀:二胎房貸需要保人嗎?提供保證人可提高過件率?

 

    1. 加購房貸壽險

房貸壽險屬於房貸外的一種附加保險,當投保人不幸身故時,壽險將會理賠房貸,但投保人就須每個月繳交保費加購房貸壽險的方式也許可以提高房屋貸款的成數,但相對地每月的支出也會增加,需要看申貸人如何抉擇。

 

    1. 多方比較優惠專案

不同金融機構的房貸專案有著差異:有的會因申貸人的身分、房屋所在地區而有更高的額度;有的則是會搭配信用貸款提高貸款的額度。不論是選擇哪種貸款方案,提醒申貸人都要謹慎評估,尤其信貸屬於短期性的無擔保品貸款,通常利率會比較高、還款期限也會比較短

 

預售屋貸款可能貸到9成嗎?

如同上一個段落提到的,有的代銷業者、房仲會用高貸款成數來推銷,目前房屋貸款能做到九成的金融機構非常少,要達到這麼高的貸款成數,審核條件也會比較嚴格金融機構目前能做到的最高房屋貸款成數多為八成左右,部分專案內容則為房貸加上信貸後的方案,提醒申貸人如果同時要辦理兩種貸款,一定要評估自身的財力狀況是否能負擔。

若建商、房仲確定可以貸到9成,為了確保自身權益,建議在跟建商等業者簽約時可註記「房貸若不足九成,此式合約則無效或賣方須退還訂金」等內容。

 

|延伸閱讀:信用貸款試算、利率和條件介紹!小心4大信用貸款陷阱

 

預售屋貸款沒過怎麼辦

 

預售屋換約、預售屋轉賣可以嗎?

民國112年7月1日開始,預售房屋的買賣契約禁止換約轉賣,以確保整個房價市場和購屋人的權利,但也有些例外條件,以下四項條件可不用向政府申請直接進行轉讓:

 

  1. 預售房屋在112年6月30日前取得
  2. 預售房屋是在配偶、直系血親或兄弟姐妹間轉讓
  3. 買受人死亡辦理繼承轉讓
  4. 因公司合併或清算而必須轉讓

 

值得注意的是,預售房屋轉讓須符合「無收益」條件,若有現金交易或其他違法情形,可能裁罰50萬~300萬等罰鍰唷

 

預售屋實價登錄怎麼查?

查詢預售房屋的實價登錄,可至內政部網站直接進行搜索,點選「預售房屋查詢」,再輸入想查詢的縣市、地區和建案名稱就可進行搜尋。若還是對預售的房屋有疑慮,建議可直接至現場查看或是與建商業務專員聯繫會比較準確。

預售屋實價登錄
圖片來源:內政部

 

買房前要注意哪些預售屋風險?

買預售的房屋也要注意隱藏的風險,其中最多人擔心的就是「房子還沒蓋好就捲款而逃」等情況,因此購屋人在簽約時就要確認工程款是匯入建商的「信託專戶」,不僅由銀行把關,且帳戶內資金是無法隨時挪用的,也可隨時追蹤資金的狀況。

除此之外,建商口碑、建材及建築工法也要仔細留意,藉以維護自身權益。基本上銷售是代銷端處理,聳動的標語通常到實際交屋時就會有落差,這些不實的廣告都有可能是風險之一。

 

預售房子問題,國峯厝好貸來解答

 

Q:預售屋可以增貸嗎?

A:基本上不行,因為屋主還未領到房屋的產權(如:所有權、使用權和地上權等),就無法當作擔保品、讓貸款機構設定抵押貸款。如果是剛買的房子要辦理增貸,則可以向金融機構、融資公司或民間公司辦理抵押貸款,但因為原房貸還未繳滿一年,通常金融機構給得額度會比較保守,或是不予承做,融資公司或民間公司則要視申貸人和房屋的條件而定。

 

Q:預售房屋驗屋到交屋要多久?

A:驗屋若順利完成,約1~7天內就可交屋,但若屋況有瑕疵就會需要補驗,建議購屋人需仔細檢查房屋狀況再交屋會比較好。

 

Q:預售房子對保後多久交屋?

A:買方完成驗屋後會與貸款機構進行對保,建商收到銀行撥款後就可交屋,大約1~2週。

 

Q:預售房屋交屋款什麼時候付?

A:交屋款正常來說是房屋總價的5%,是在最後確認屋況都沒問題再支付,用來確保購屋人的最終權益。

 

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