預售屋是什麼?和新成屋一樣嗎?
根據不動產經紀業管理條例第四條說明,預售房屋泛指領有建造執照但還沒完全蓋好,或是已完工但還未有使用執照的不動產。雖然還沒有實體的房屋,但可以透過規劃藍圖、樣品屋等展示物品來銷售,提前將房屋作為買賣交易的物件,因為是全新的房屋,深受首購年輕族群的喜愛。
「新成屋」和「預售房屋」不同,新成屋是已經蓋好的房屋,房客可以直接搬進去入住,屋齡大多為1~3年;預售房屋則是無法入住的狀態。選擇預售房屋最大的特色就是保留客變權利,在房屋完工前可針對部分設備、建築材料和格局做調整,且通常貸款成數較高,對年輕族群來說還款壓力就會比較小。但預售房屋也是有缺點,因為房屋還沒蓋好,不確定性就會提高,包括:房子實體是否跟樣品屋或藍圖有落差?多久才可以交屋或入住?建商或代銷業者是否會捲款而逃等,這些問題都是購買預售房屋前須要考量的地方。
預售房屋 | 新成房屋 | |
定義 | 1. 領有建造執照但還沒蓋好的房屋2. 已完工但還未領取使用執照的房屋 | 已經蓋好的房屋,屋齡新(約1~3年) |
優點 | 客變範圍較大可貸款成數較高 | 買方可直接入住可貸款成數較高 |
缺點 | 不能直接入住、不確定性高 | 客變範圍較有限 |
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預售屋紅單如何分辨?
一般來說,預售房屋約2~5年就會交屋,建商通常會提供紅色的證明單據(俗稱為紅單)給買方,其中又分為兩種:預約單或訂購單。預約單是用來證明建商或代銷業務已收取你的訂金,保留你的購屋權利(俗稱小訂);訂購單則是指雙方已經議價過並確定進行交易的單據,賣方會請購屋人補足訂金並簽立合約。
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預售屋交屋流程要注意什麼?
預售房屋從一開始的下訂、工程進行到交屋,需要注意哪些地方呢?以下將分列說明:
步驟一:預定
看完樣品屋、建築藍圖後,購屋人如果有看到喜歡的戶別或房型,就可以跟建商或代銷業者表示預定,這時候就會拿到一張「紅色預約單」和一張「買賣契約書」。買賣契約書有5天的審閱期,若購屋人反悔可以把小訂拿回,但須注意簽立合約後再反悔,就會需要支付違約金。
預售房屋在下訂時就會要求你支付部分訂金、簽約手續費和開工款等費用。建議購屋人在確定簽約前,應提前準備總價的10%~15%作為頭期款,以防臨時繳不出比較大額的支出。
步驟二:開始工程
收到購屋人第一筆工程款後,建商便會開始進行營造工程,但每一個工期購屋人仍要支付一筆「工程款」,通常會分為24期或36期,建商收到款項後才會陸續完成每期的工程。同時,建商也會提供購屋人客變的機會,可依照自己所想的裝潢去做設計,包括:隔間、插座開關和管線等,大部分是只能變更一次,且不納入建商保固範圍。
這段期間所需要的費用也不少,建議購屋人也要提前準備額外的資金,約總價10%~15%金額做預備。值得注意的是,頭期款、工程款是不能向金融機構申貸的,需要購屋人自行付完。
步驟三:驗屋
預售的房屋完工後,接著就要進入最重要的驗屋流程,確保房屋的功能、設備皆能正常使用,以及安全逃生規劃等。提醒購屋人第一次驗屋時就要仔細查驗,提供建商後續修正,避免日後交屋時產生爭議。
*註:驗屋應請專業人士陪同,如:工地主任、代銷業者或具備專業法律知識人員,並利用手機或其他裝置拍照留證,確保房屋的所有狀況都有被確實查核。另外,如果有建商要求購屋人先付錢再驗屋,或是在簽約時要求簽立「個別磋商條款」內容,一定要特別小心,需確認是否有違反預售房屋的定型化契約內容。
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
根據《行政院 》網站資料表示,預售房屋的定型化契約有可以規範和不能被規範的內容,以下將簡單介紹:
契約應記載內容,共26款:
契約審閱期、賣方對廣告之義務、房地標示及停車位規格、房地出售面積及認定標準、共有部分項目和總面積及面積份配比例計算、房地面積誤差及其價款找補、契約總價、付款條件、逾期付款之處理方式、地下層和屋頂及法定空地支使用方式及權屬、建材設備及其廠牌和規格、開工及取得使用執照期限、驗收、房地所有權移轉登記期限、通知交屋期限、共有部分之點交、保固期限及範圍、貸款約定、貸款撥付、房地讓與或轉售條件、地價稅和房屋稅之分擔比例、稅費負擔之約定、賣方之瑕疵擔保責任、違約之處罰、當事人及基本資料、契約及其相關附件效力。
預售屋貸款流程步驟
預售房屋完工後,經檢查沒有問題就可以準備移轉給屋主,其中需要跑的流程包括:申辦貸款、過戶等手續,以下將說明:
步驟一:貸款
大部分民眾會向金融機構申請房貸,金融機構審核申貸人的個人信用和收入狀況、房屋條件後,雙方會約定時間進行對保,確定貸款利率、額度、年限和還款方式等內容。
步驟二:過戶
建商在交屋前,需要先繳交相關規費,如:土地增值稅、房屋稅、地價稅和水電費等。若二次驗屋後房屋問題已改善、確認都沒問題,建商就會委託代書幫忙跑過戶流程。
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步驟三:撥款
當跑完過戶的流程,銀行就會將購屋尾款撥款至建商帳戶,購屋人就可正式入住,後續房屋的相關規費如:契稅、房屋稅和地價稅等就要由屋主負責繳納。
預售屋貸款找誰辦才划算
購買預售房屋在交屋前就會需要支付許多費用,在確定建商有使用執照後,購屋人便可開始找金融機構申辦貸款,基本上建商都會有固定配合的銀行。一般來說,建商因為同時手上有許多戶數,在跟金融機構談條件時比較可以爭取到優惠的條件,這樣的模式又稱為「整批分戶房貸」;如果購屋人本身的信用或收入條件較佳,有機會可以爭取到更好的貸款專案,則可以考慮自行另外找其他金融機構辦理。
預售屋房貸需要留意哪些事
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- 不實廣告
有的黑心建商會拿「高貸款成數」來打廣告,所需負擔的金額可能也會跟著加重,提醒民眾應小心不實廣告或話術。
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- 時效性
如果購屋人沒有要選擇建商配合的金融機構,記得要注意與建商交屋的期限,以免耽誤撥款時間,需額外付滯納金或違約金等費用。
預售屋貸款沒過原因?
一般預售房子的貸款沒過、額度不理想,主要影響因素多為申貸人的個人條件,這也是貸款機構(尤其銀行)最注重的審核方向。舉例來說,如果申貸人為領現族,沒有明確的財力證明(如:薪資證明、勞保明細、扣繳憑單等),就難以讓貸款機構信服你的還款能力。
另外,信用狀況也是,若申貸人本身有辦理其他貸款,曾有遲繳紀錄、短期不斷增貸導致負債比過高、有卡債或信用卡預借情況等,這些行為都會成為所謂的信用瑕疵。當這筆貸款的風險度提高,就會影響貸款機構的核貸意願,自然就會反應在貸款的利率或額度上。
預售屋貸款成數與頭期款該準備多少?
一般來說,預售房屋和新成屋的貸款成數都會比較高,貸款成數最高可到8成;中古屋因為屋齡較高,貸款成數最高就只能到 7成;老屋、小坪數的套房(多是指權狀坪數15坪以下的房屋)就更低,貸款成數最高只能到大約 6成。
值得注意的是,這邊提供的是「最高」可以承做到的範圍,實際貸款成數還是會依各家貸款機構、各個申貸人的條件、各地區的房價、房屋所在位置而有所差異。
房屋狀況 | 貸款成數 |
預售房屋、新成屋 | 最高貸款成數約為 80% |
中古屋 | 最高貸款成數約為 70% |
老屋、小坪數套房 | 最高貸款成數約為 60% |
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預售屋貸款成數不足怎麼辦?
辦理預售房屋貸款後發現額度不如預期嗎?以下提供幾個作法給民眾參考看看:
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- 提供保證人
雖然現在貸款機構不得要求申貸人提供保證人,但申貸人可以選擇主動提出,記得選擇信用和收入狀況良好的保證人,為自己的貸款條件加分。
*註:保證人意思就是擔保的人,替申貸人的貸款做擔保。如果有無力還款狀況出現,「一般」保證人也會被催討,協助將債務償還完畢;但「連帶」保證人的責任則更高,效力等同於申貸人,一定要幫忙償還債務。
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- 加購房貸壽險
房貸壽險屬於房貸外的一種附加保險,當投保人不幸身故時,壽險將會理賠房貸,但投保人就須每個月繳交保費。加購房貸壽險的方式也許可以提高房屋貸款的成數,但相對地每月的支出也會增加,需要看申貸人如何抉擇。
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- 多方比較優惠專案
不同金融機構的房貸專案有著差異:有的會因申貸人的身分、房屋所在地區而有更高的額度;有的則是會搭配信用貸款提高貸款的額度。不論是選擇哪種貸款方案,提醒申貸人都要謹慎評估,尤其信貸屬於短期性的無擔保品貸款,通常利率會比較高、還款期限也會比較短。
預售屋貸款可能貸到9成嗎?
如同上一個段落提到的,有的代銷業者、房仲會用高貸款成數來推銷,目前房屋貸款能做到九成的金融機構非常少,要達到這麼高的貸款成數,審核條件也會比較嚴格。金融機構目前能做到的最高房屋貸款成數多為八成左右,部分專案內容則為房貸加上信貸後的方案,提醒申貸人如果同時要辦理兩種貸款,一定要評估自身的財力狀況是否能負擔。
若建商、房仲確定可以貸到9成,為了確保自身權益,建議在跟建商等業者簽約時可註記「房貸若不足九成,此式合約則無效或賣方須退還訂金」等內容。
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預售屋換約、預售屋轉賣可以嗎?
民國112年7月1日開始,預售房屋的買賣契約禁止換約轉賣,以確保整個房價市場和購屋人的權利,但也有些例外條件,以下四項條件可不用向政府申請直接進行轉讓:
- 預售房屋在112年6月30日前取得
- 預售房屋是在配偶、直系血親或兄弟姐妹間轉讓
- 買受人死亡辦理繼承轉讓
- 因公司合併或清算而必須轉讓
值得注意的是,預售房屋轉讓須符合「無收益」條件,若有現金交易或其他違法情形,可能裁罰50萬~300萬等罰鍰唷!
預售屋實價登錄怎麼查?
欲查詢預售房屋的實價登錄,可至內政部網站直接進行搜索,點選「預售房屋查詢」,再輸入想查詢的縣市、地區和建案名稱就可進行搜尋。若還是對預售的房屋有疑慮,建議可直接至現場查看或是與建商業務專員聯繫會比較準確。
買房前要注意哪些預售屋風險?
購買預售的房屋也要注意隱藏的風險,其中最多人擔心的就是「房子還沒蓋好就捲款而逃」等情況,因此購屋人在簽約時就要確認工程款是匯入建商的「信託專戶」,不僅由銀行把關,且帳戶內資金是無法隨時挪用的,也可隨時追蹤資金的狀況。
除此之外,建商口碑、建材及建築工法也要仔細留意,藉以維護自身權益。基本上銷售是代銷端處理,聳動的標語通常到實際交屋時就會有落差,這些不實的廣告都有可能是風險之一。
預售房子問題,國峯厝好貸來解答
Q:預售屋可以增貸嗎?
A:基本上不行,因為屋主還未領到房屋的產權(如:所有權、使用權和地上權等),就無法當作擔保品、讓貸款機構設定抵押貸款。如果是剛買的房子要辦理增貸,則可以向金融機構、融資公司或民間公司辦理抵押貸款,但因為原房貸還未繳滿一年,通常金融機構給得額度會比較保守,或是不予承做,融資公司或民間公司則要視申貸人和房屋的條件而定。
Q:預售房屋驗屋到交屋要多久?
A:驗屋若順利完成,約1~7天內就可交屋,但若屋況有瑕疵就會需要補驗,建議購屋人需仔細檢查房屋狀況再交屋會比較好。
Q:預售房子對保後多久交屋?
A:買方完成驗屋後會與貸款機構進行對保,建商收到銀行撥款後就可交屋,大約1~2週。
Q:預售房屋交屋款什麼時候付?
A:交屋款正常來說是房屋總價的5%,是在最後確認屋況都沒問題再支付,用來確保購屋人的最終權益。
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