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如何避開法拍屋風險?買房前先確認5件事,讓你不吃虧!

如何避開法拍屋風險?買房前先確認5件事,讓你不吃虧!

最近更新 2023-12-22

法拍屋是什麼?法拍屋查詢方法?法拍屋怎麼買法拍屋貸款可以嗎?最近想購買法拍房子的朋友注意了,法拍屋風險多,先搞清楚5大注意事項和法拍屋流程才不會吃虧!

 

法拍屋是什麼?

法拍屋又稱法院拍賣的房屋,意旨當原屋主無力履行抵押合約,或無法清償債務時,債權人可經由司法程序向法院申請強制執行,將原屋主的房屋拍賣。法院拍賣後所得來的價金,主要是用來清償債務或是履行抵押合約,因為房屋是通過法院判決拍賣出售,故被稱為法拍屋房價居高不下,法拍的房屋遂成為討論話題,但低價的誘惑往往隱藏許多風險,因此在購買法院拍賣的房屋前,應多加評估與比較,以免得不償失。

 

*註:簽立抵押合約後,債務人需履行清償義務,若繳款完畢債權人會給予清償證明。

 

為什麼房屋會被法拍?最容易發生的7種理由

最容易變成法拍屋的七種原因

銀行房貸未繳

銀行辦理房屋貸款只要超過三期以上未繳,經銀行催告後依舊不繳納的話,銀行(債權人)便可以向法院聲請本票裁定、強制執行。若超過六個月未繳,可向法院聲請拍賣房屋。

 

*註:依票據法第3條規定,發票人(申貸人)在到期日需無條件支付給持票人(借款人),持票人在指定到期日時也可依票據要求發票人支付。

 

房屋抵押貸款未繳

房屋若有設定二胎、三胎等抵押權,需支付利息跟清償款項,逾期未支付則會被債權人聲請法院強制執行,導致房屋被法拍。

 

*註:房屋二胎,意旨房屋有兩筆貸款,只是抵押設定、償還順序不同,通常第一順位是銀行貸款,第二順位則可能是銀行、租賃融資公司或民間代辦等貸款機構。當申貸人無力償還貸款時,償還的優先順序會是第一順位、第二順位…依此類推,因此越後面順位的貸款機構風險會越大,這也是為何房屋二胎的利率會比較高一點的原因。

 

民事判決裁定

民事訴訟官司中,若判決確定債權人可依照判決書請求法院拍賣不動產進行賠償。

 

信用卡、信貸未繳

信用卡遲繳、信用貸款未繳,一開始遲繳銀行會寄存證信函給申貸人,若申貸人沒有在一定期限內繳納(大多為3~6個月),銀行就可以對不動產進行後續處理。

 

*註:一般合法的貸款機構(如:銀行、租賃融資公司)在決定放款額度時,會重點審核申貸人的收入和信用狀況,若有信用卡遲繳、房貸遲繳、卡循等情況,都會影響貸款條件需留意。

 

積欠管理費

根據公寓大廈管理條例第21條規定,住戶須繳納公共基金或其他應分擔之公共費用,若遲繳管理委員可會先催告通知。若超過2期以上未繳,或是已經達到相當金額,管理委員得向法院聲請強制執行,賠償應負金額與利息。

 

國家稅金未繳

不論房屋稅、土地增值稅、營業稅、遺產稅、贈與稅等任何國家稅收,只要未按期限繳納、超過一定期間,國家可將民眾持有之不動產進行拍賣用以繳清欠稅。

 

|延伸閱讀:最新版-房屋稅、土增稅,關於房屋的7種稅!

 

連帶保證人

貸款時若申貸人條件沒有那麼理想,可以附加收入和信用狀況良好的保證人來提升自身條件。保證人又分為「一般保證人」和「連帶保證人」,當債務人無力繳款前者需要協助還款,但後者的責任則更重,並不單純是協助的角色,身分和債務人同等、需共同償還。

 

因此,債務人若發生無力清償債務情況,連帶保證人就要一起負責償還;若雙方都無力償還,債權人就可同時對兩方聲請法院強制執行。

|延伸閱讀:二胎房貸需要保人嗎?提供保證人可提高過件率?

 

法拍屋風險有哪些?這些額外支出你知道嗎?

購買法拍屋風險

 

法拍屋風險一:無法知道屋況

購買法院拍賣的房屋,無法事先看屋、了解屋況,但可從法院的拍賣公告中大概了解房屋的情形,如:是否為凶宅、海砂屋、輻射屋、地震屋,或是有沒有發生過嚴重漏水、火災受損等情形、以及其他嚴重到會影響交易的特殊情況和占有使用情形。除此之外,民眾也可從查封筆錄中得到房屋資訊,這是法院拍賣房屋最大的風險之一,因為可能會產生額外的其他修繕成本。

 

法拍屋風險二:高額保證金

法院拍賣的房屋是需要競價的,在競標前要先準備好底價20%~30%的高額保證金,並在競標前就要繳納,否則將無法競標。

 

法拍屋風險三:銀行貸款困難

法院拍賣的房屋銀行貸款較不易,得標者必須在得標後7天內就要繳清尾款,因此如果想要向銀行貸款的話,必須在開標的前2週,先向銀行申請「代墊尾款」。

 

法院拍賣的房屋貸款(代墊尾款)和一般房貸方案不同,投標人與借款人須為同一人,銀行承辦的代墊款是短期無擔保貸款,屬於短期型2~3個月貸款,利率較一般房貸高,目前市面上以4%~12%不等,審核過程嚴謹,通常在取得不動產權利移轉證明書後,就會由承作代墊款的銀行進行設定,轉為利率較低、期限較長的一般房貸。雖說不少銀行看見了法拍屋貸款的需求,但由於風險較高,物件條件的不確定性等等,目前只有少數銀行有承辦法院拍賣房屋的貸款業務。

 

法拍屋的風險四:法院不負瑕疵擔保責任

強制執行法第七十七條八十一條規定,法院在查封、拍賣不動產時,應查明事項包括土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形,房屋坐落地號、門牌、房屋構造及形式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況,但「是否為凶宅、輻射屋或海砂屋」並不在內,法院沒有主動調查房屋是否為凶宅之義務。

 

強制執行法第六十九條也規定,「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,所以法院對法拍房屋「不必負瑕疵擔保責任」,意旨法院拍賣房屋的得標人須自行承擔房屋現況,法院無須負責。

 

法拍屋的風險五:需支付額外成本

購買法院拍賣的房屋,不是只要付房屋的總價就好,事實上還有一些需要額外負擔的費用,例如:稅費、房貸利息、裝修費等其他成本。

法院拍賣房屋的額外成本

投標資金

得標時需要準備的資金。

稅費

購買時得標人需要繳交契稅,房屋賣出時也要支付土地增值稅、交易所得稅等相關稅務。

地政規費

申請謄本的手續費、代書費、仲介費、房屋過戶設定的地政規費以及其他相關手續費。

|延伸閱讀:房屋設定抵押費用、流程、準備資料和8大常見問題總整理

房貸利息

法院拍賣房屋的貸款(代墊尾款)通常利率比較高。

搬遷費

法院拍賣的房屋若有他人占用或出租,得標屋主需另外花費回復原狀。

裝修費

若本身房屋受損情況嚴重,如:漏水、海砂屋、地震屋或曾有火災事故等,得標屋主需另外花費裝修費用,重新裝潢成適合人居住之房屋。

生活支出

水電費、瓦斯費和電話費,若有欠繳可選擇協助繳清或是重新安裝水表、電表和瓦斯,總費用約新台幣27,000以上。

表格整理:國峯厝好貸

*註:契稅,意旨房屋所有權在移轉時徵收的租稅,包括:買賣、贈與、佔有和分割等,屬於財產稅和地方稅,在買賣房屋時算是金額相當高的稅務。

 

法拍屋怎麼買?購買前注意5件事!

購買法院拍賣的房屋前,記得留意拍賣次序、謄本和實際房屋周遭查看等細節,為自己獲得更多的保障:

確認拍賣次序及折價

法院拍賣的次數共有4次,每一次拍賣間隔約2~3週,房屋的折數通常會隨著次數而漸漸下降:

第一拍:價格通常是市價或市價的9折

第二拍:價格是第一拍底價的80%

第三拍:價格是第一拍底價的64%

第四拍:價格是第一拍底價的51.2%,也就是有些專業人士宣傳用「五折」買到法拍房屋的情形,如果第四拍也流標,法院會撤回該不動產之執行,並核發債權憑證,債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

如果第四拍也流標,法院會撤回該不動產之執行,並核發債權憑證,債權人可憑證隨時再聲請拍賣。

法拍屋怎麼買?看拍賣次序及折價

法拍屋三拍

法院拍賣房屋在第三拍流標後,會發布應買公告期,在應買公告的三個月內,投標人可依照投標順序購買值得留意的是,按理來說第三拍會比第二拍還便宜,但也有可能會有投資客或一般民眾衝上標(喊出高於第二拍的價格且得標),所以提醒在競標的時候要多加留意。

舉例: 一拍1000萬/ 二拍800萬/三拍640萬/應買640萬/ 四拍512萬

 

房屋點交情況

點交

不點交

得標者在得標房屋後,法院會負責將房屋使用權交付給得標者若原屋主拒絕,得標者可訴求法院公權力排除,法院也會通知佔用人在15天內要完成搬家;若屋主不配合法院也會強制執行,以便交屋。

得標者在得標房屋後,需自行跟房屋佔用人協調交屋,實務上的個案就是容易有「假租約」問題,強迫得標者支付高額搬遷費,較為複雜。

表格整理:國峯厝好貸

 

至實地勘查

雖然法院拍賣的房屋無法看到屋況,但民眾也可至房屋所在地實地勘差以下情況:

1. 查看建築外觀是否老舊?梯間、電梯等公共設施是否完善有保養?也與管理員、左鄰右社、里長聊一聊,打探標的物實際情況。
2. 觀察交通狀況,交通是否便利?是否有容易交通阻塞的情形?
3. 周邊環境衛生狀況、有無噪音、空氣品質問題?
4. 生活機能是否方便?是否為學區?醫院、市場、消費相關便利性如何?
5. 鄰近有無嫌惡設施:如不良場所、特殊娛樂場所、墳墓、垃圾場、電廠等。

 

提前調閱謄本

土地及建物謄本就像是房屋的身分證,可以看出房屋的基本資料,包含登記日期、建物門牌、建物坐落地號、主要用途、主要建材、建物完成日期等。此外,登記次序更可看出此房屋是轉第幾手及屋主持有的時間。

 

最重要的是可以了解「擔保債權總金額」,擔保債權總金額代表抵押給銀行擁有的「權利總值」,通常為貸款金額的 1.2倍

例如「擔保債權總金額」為1,000萬,則貸款金額為1,000萬÷1.2=833.33萬,若預估貸款8成的話,可推算當時購買的房價應為833.33萬÷0.8=1,042萬。

 

※ 如何調閱謄本?

以下兩種方法,都會有調閱謄本費,每頁為 20 元。

1. 親自到地政事務所申請
2. 到 Hinet地政服務網 線上申請

 

注意投標單填寫內容

法院會提前公告拍賣房屋投標的時間、地點,決定標的物後,最重要的就是要計算投標金額,於投標時間在規定的投標法院購買投標單,投標單每份10元。

 

填寫表單務必再三確認填寫正確,否則即使得標也會喪失資格,備妥投標單、保證金、身分證及印章,等待司法事務官審核完投標者身份、各項投標是否有效後,就會比對出最高出價者,如果得標了就可以辦理得標手續,如果沒有得標則領回保證金。

 

購買法拍屋流程?國峯厝好貸分享秘訣

購買法拍屋流程

 

STEP1:準備投標單、保證金信封

當已經決定好投標標的後,要先到法院購買投標單以及保證金信封,並在投標單上填寫預計投標的物件、價格。投標單務必要準確無誤,否則得標後會因資料不正確而喪失資格。

 

STEP2:繳保證金

法院拍賣的房屋保證金大部分是總底價的 20-30%,保證金大部分會以銀行支票支付。填寫支票時,要注意金額、抬頭等資訊填寫正確。

 

STEP3:投標

只要到內政部不動產資訊平台,就能看到法院拍賣房屋的相關公告,包含:投標時間、地點,若已確定標的,準備投標單、保證金、身分證以及印章前往投標標的物之指定法院進行投標即可。

 

STEP4:繳交尾款

得標後7天內需繳清拍賣金額扣掉保證金之後的剩尾款項,否則將無法完成交屋,並且得標者的保證金將被沒收也要負擔下次拍定價差及拍賣所需費用。

 

因此如果得標者需要向銀行申請代墊剩餘的尾款項,需事先與銀行談好,在投標2週前就要向銀行申請,銀行有審核通過再進行投標程序。

 

STEP5:辦理過戶

繳清尾款後,7~10天內,法院會核發「不動產權利移轉證明書」給得標者,得標者即能帶著證明書到地政事務所辦理「所有權過戶登記」取得房子的所有權。

 

如果是有申請銀行代墊尾款的得標者,這時銀行就會設定房屋的抵押權,並且把原先代墊尾款的貸款方案轉回利率比較低的一般房貸。

 

STEP6:交屋

完成上述過戶登記後,接下來是取得房屋使用權,取得過程會依「可點交」、「不點交」而有所差異。主要差異在於可點交的房屋,法院會在15天內要求佔有人搬離;不點交則是讓得標者跟原屋主自行協調,比較容易衍伸問題。

法院拍賣房屋交屋流程

步驟一

得標,在七天內繳清尾款

步驟二

繳清尾款後7~10天內領取「不動產移轉證書」

步驟三

收到不動產移轉證書即可向法院申請第一次點交

步驟四

法院發出「自動履行搬遷通知」原屋主約7天後收到

步驟五

原屋主於收到通知後15天內自行完成搬遷交屋

步驟六

原屋主未搬離,向法院申請第二次點交

步驟七

法院發出定期履勘通知,同時協調交屋

步驟八

7天後申請第三次點交,若不點交則會發通知、強制執行交屋

表格整理:國峯厝好貸

 

法拍屋查詢方法?哪裡可以查的到?

可以透過﹝法院拍賣公告>法拍屋查詢系統查詢﹞進行查詢。在法院的公告中,除了詳細載述案號、房屋地址及樓層面積、拍賣日期、拍賣次數、總拍賣底價外,也能了解是否為可點交屋?土地有無遭受污染?也能透過「看圖」功能查看房屋相關圖片,可先過濾自己想要的條件,比較實價登錄後符合預期價值再投標。

 

|延伸閱讀:實價登錄2.0懶人包,最完整的實價登錄資訊


我該找法拍代標公司嗎?有好處嗎?

法院拍賣房屋的交易其實是一門很深的學問,一般人若沒做功課、沒背景,實務上會遇到很多問題,因此有的人會去找法拍代標公司協助代標,這時候就會產生額外的一筆費用對於初次踏入法拍房屋市場的初學者來說,找尋法拍代標公司有優劣。

法拍代標公司優缺點

優點

1. 節省時間

購買法拍房屋過程繁瑣,若委託專業負責的法拍代標公司,可以節省很多時間和手續。

2. 資料齊全

法拍代標公司會蒐集整理客戶所需要的資料,因此,投標人就不需要自行花時間研究。

3. 提供專業諮詢

法拍代標公司大多懂得法拍房屋的相關法律知識,且非常熟悉法拍房屋市場,能夠判斷合理的投標價位,得標率較一般無經驗者高。

4. 協助處理點交事宜

法拍房屋點交的過程相當耗時又繁瑣,而法拍代標公司大多數都有處理經驗,因此委託代標公司能夠有機會達成快速交屋。

5. 降低風險

法拍代標公司會在投標前仔細研究候選法拍房屋,幫客戶排除掉條件較差的物件,有些法拍代標公司還會有提供投標保固服務,讓客戶可以安心委託代標。

缺點

1. 代標公司是否為合法營業?

2. 代標公司是否具備專業性?

3. 代標公司合約是否有不合理高額費用?

表格整理:國峯厝好貸

購買法拍房屋一定有風險,不管是單純購屋還是投資都要先做好功課,以免購入到不良物件。若有資金周轉需求,歡迎向我們填表諮詢!國峯厝好貸為各大上市櫃公司指定合作經銷商,有合法營業登記證,為了便民我們全台六都有實體據點,最高可貸3,000萬、最長還款年限15年、年利率最低7%起。有緊急資金需求者,我們具備金融知識的業務也會積極協助過件,產品與服務受國際iso9001認證與肯定,讓你3天內就可取得資金。

 

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