房屋融資貸款是什麼？目前有提供融資貸款服務的有銀行、融資公司和民間金主，本篇將介紹各承貸單位的差異、融資貸款優缺點、推薦管道以及最常遇到的8個問題QA，幫助申貸人選擇正確管道、避開融資房貸風險。
Q1：房屋融資貸款是什麼？
融資的意思是指資金之間的融通、流動，申貸人或企業有資金需求便會尋求融資貸款管道，例如：銀行、融資公司和民間公司等。承貸單位將資金借給個人或企業，雙方就成為一種債權關係，債權人是提供資金的承貸單位、債務人則是申貸人或企業，而融資貸款又稱為融資借款。
舉例來說，如果申辦的是房屋融資貸款，申貸人就必須拿名下的房屋來當作抵押物，借貸雙方面對面對保簽約，彼此核對契約內容，如：利率、額度和還款年限等。契約簽立完成後，申貸人或公司每個月需要按時還款，並在指定期限內清償貸款，若發生提前償還或無力償還等狀況，債務人需要支付一筆違約金。
若最後發生無力負擔月付金等狀況時，承貸單位有權力對擔保物件（動產、不動產）聲請本票裁定，因此申辦有擔保品融資貸款（如：二胎房貸、汽機車貸款）前需謹慎考量。
Q2：房屋融資貸款合法嗎？
房屋融資貸款承貸單位有銀行、融資公司和民間公司，其中銀行、融資公司是最優先選擇、規模大型且合法。銀行受金管會管控、融資公司受經濟部管轄，兩者皆受政府主管機關監督審查，對申貸人來說保障性極高。合法承貸單位提供的融資貸款服務都會有制式的步驟和合約，對雙方來說皆有保障。
相較於民間公司融資貸款，沒有明確的貸款條件和審核標準，合法性和安全性有疑慮。以當鋪、錢莊的利率來舉例，若標示月息 2分，代表每個月的利率為 2%，乘以 12個月後就是 24%，超出民法規定的貸款年利率上限16%，便會成為違法的行為。
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Q3：融資房貸遲繳會上聯徵嗎？
融資房貸遲繳根據承貸單位會有不同的處理方式，若是跟銀行貸款，不只會收到電話或簡訊催繳通知，還會被聯徵註記並登錄至聯徵中心，進而影響申貸人的信用分數。融資公司和民間公司雖然沒有聯徵系統，但只要有遲繳情況一樣會先進行催收，長期屢勸不聽則可以對擔保品聲請本票裁定。有貸款遲繳紀錄者，未來再向融資公司、民間公司貸款，核貸意願都會降低。
Q4：融資貸款繳不出來會怎樣？
不論是向哪一個融資管道貸款都要遵守合約、正常還款，建議可以先和借款單位說明情況，商討其他解決方式，如：調整貸款年限、降低月付金或爭取其他條件等，避免影響個人信用紀錄。
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Q5：融資貸款管道差異比較？
主要提供融資貸款服務的單位有銀行、融資公司和民間公司，以下將詳細說明各管道差異。
一、 銀行
提到融資貸款，大多數人都會先聯想到「融資公司」所辦理的貸款，但其實銀行也有提供融資貸款服務，如：兆豐銀行、永豐銀行和玉山銀行等皆有提供企業的長期週轉融資。企業融資主要是針對金額龐大、風險高的專案，提供財務規劃安排，項目包括工程款項、一般營運週轉金等。
由於銀行受金管會嚴格控管，為了降低放款風險，額度保守便成為銀行融資的缺點。部分銀行更是只提供短期融資貸款，還款期限最長不超過 180天，且對申貸人或企業的信用和財務狀況審核相當嚴苛，因此成功核貸機率低。
二、融資公司
若申貸人的額度不符合預期或被銀行婉拒，選擇融資公司安全又有保障，主要提供原屋融資、二胎房貸、房屋增貸和汽機車貸款為主，利率符合法規、審核寬鬆、過件率高，讓申貸人可以快速安心取得資金。
如果有緊急資金需求建議選擇大型融資公司，在上市櫃融資公司授權直屬經銷商中，國峯厝好貸資本額最高，具備合法營業登記證，全台六都皆有實體辦公室，官網上的業務聯絡方式也透明公開。
三、民間公司
常見的民間管道如：當鋪、錢莊、資產管理公司和債務整合公司等，因為是私人金主或公司放款，利率、額度和還款期限無固定規範，對申貸人來說保障性低。主要提供服務有：二胎房貸、汽機車貸款、信用貸款等，申辦門檻極低、審核相當寬鬆，最快當日就可立即撥款。
民間融資貸款風險
日利率、月息：實際年利率加總超過法定上限 16%
多收費用：高額代辦費、保證過件費等
（註：融資公司貸款直接與上市櫃融資公司對接，不會有任何代辦費）
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融資貸款管道差異比較表
| 貸款單位 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 銀行 |
利率最低 有保障 |
審核嚴格 額度保守 過件率低 |
| 融資公司 |
額度高 審核寬鬆 資訊公開 有保障 |
利率比銀行高 |
| 民間金主 |
門檻低 審核寬鬆 當日撥款 |
利率無上限 保障度低 有隱藏收費 |
Q5：跟融資公司貸款安全嗎？
跟融資公司申辦貸款有兩個大優勢：審核比銀行寬鬆、比民間貸款有保障。
◆審核比銀行寬鬆
融資公司貸款有固定的申辦條件和流程，和銀行一樣遵守法律規範，差別在於審核方式比銀行寬鬆許多。
只要申貸人有其他加分條件可以補足，基本上都可以成功核貸。舉例來說，若申貸人無法提供財力證明或是有信用瑕疵就很容易被銀行打槍；但國峯厝好貸則不同，只要有穩定收入來源、無太嚴重的信用瑕疵都有機會成功核貸。
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◆比民間貸款有保障
除了上方提到的利率計算方式、額外收代辦費外，民間公司的還款方式也可能隱藏陷阱（只還利息、總利息費用不斷累積等）。一旦被民間公司的話術套牢，高利貸、詐騙都可能會發生，提醒申貸人勿因為一時所需，就隨便簽下貸款契約。
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Q6：原屋融資和房屋融資差異？
簡單來說，「原屋融資」是指房屋在「沒有設定抵押權」的情況下，利用鑑價後的剩餘價值（還有可貸款空間），向銀行、融資公司或民間公司申辦貸款獲取資金；而「房屋融資」是指把名下的房屋拿出來申辦融資貸款，不論房屋本身有沒有貸款，只要還有貸款空間都有機會核貸成功。
原屋融資常見情況
1. 原本房屋貸款已經清償完畢
申辦房屋貸款時需要設定抵押權給承貸單位，如屋主購屋時申辦的購屋房貸，承貸單位就是銀行。當屋主將房屋貸款清償完畢後，想要再把房屋拿出來申辦融資貸款，就是原屋融資的一種。一般房屋貸款還款年限約 20～ 30年，等到清償完畢後已經過了一段時間，屋齡通常較高，在申請原屋融資時容易影響核貸條件。
2. 房屋從未貸款過
房屋從來沒有申辦貸款的情況有兩種：房屋為屋主自建、屋主在買房時直接全額繳清，如果房屋所在地為精華地段，或是屋齡低、屋況維持良好，在申辦融資貸款時有機會獲取優惠條件。
原屋融資貸款申辦條件
- 申貸人年齡需年滿 20歲（融資公司為18歲）
- 申貸人年齡需低於 65歲（融資公司為70歲）
- 申貸人信用狀況良好
- 申貸人工作收入穩定，能提供有效財力證明
原屋融資貸款管道差異
銀行：目前有提供原屋融資的銀行有中國信託（年利率前6個月 3%起）、王道銀行（一段式利率 1.85%～ 2.9%）等。銀行提供的原屋融資貸款利率低，但在放款額度上則趨於保守。
融資公司：融資公司也有提供原屋融資服務，通常審核寬鬆、額度高且撥款快速。除了原屋融資貸款外，融資公司也有提供二胎房貸等服務。
民間公司：民間公司的房屋抵押貸款有：原屋融資、二胎房貸等，雖然額度無上限，但利率高、審核和撥款準則模糊不清，因此不建議向民間公司申辦。
總結：
原屋融資：房屋沒有設定任何抵押權，屋主向承貸單位申辦融資貸款。
房屋融資：房屋不論有無設定抵押權，屋主向承貸單位申辦融資貸款。
兩者不同，原屋融資是房屋融資的其中一個方式。
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房屋融資常見選擇
房屋融資有許多種類，除了剛剛提到的原屋融資外，還有房屋增貸、轉貸、二胎房貸等貸款方式，主要是依據設定抵押權的方式區分，以下將詳細說明。
一、房屋增貸
房屋增貸，意思是在房屋已經有貸款的情況下，再向「原本申請購屋貸款的銀行」申請融資貸款獲取資金。原貸款銀行會根據房屋條件、申貸人條件去評估可貸款空間，一般比較適合信用收入狀況良好、房屋價值有提高者。房屋增貸好處是審核快速、不須重新設定抵押權，但申辦條件多比照原方案，比較難達到理想額度。
二、房屋轉貸（轉增貸）
房屋轉貸，意思是在房屋已經有貸款的情況下，移轉至「其他銀行」申辦。選擇轉貸通常是因為新承做銀行的條件比較好，讓申貸人可以降低月付金壓力；撥款額度高的話還有機會獲取一筆額外資金（又叫做轉增貸）。房屋轉貸適合想要降低月付金的人，但缺點是需要支付額外費用如：塗銷費、地政設定規費等，申貸人需要審慎評估。
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三、二胎房貸
二胎房貸，意思是房屋在已經有貸款的情況下，再向銀行、融資公司或民間公司申辦融資貸款獲取資金。同一間房屋會有兩筆抵押權設定，因此每個月會需要繳交兩筆月付金。若申貸人銀行貸款失敗，建議可以申辦融資公司房屋二胎，不僅審核寬鬆，過件率和額度也比銀行高。
Q7：原屋融資借貸優缺點？
因為房屋價值高，很多人會拿來活化資產，但優缺點、風險同時也要留意，以下將詳細說明。
原屋融資借貸優點
1. 利率低
房屋價值高，用來當作抵押貸款的擔保品，利率會比無擔保貸款低，如：信用貸款。
2. 額度高
原屋融資借貸為「有擔保品」貸款，貸款額度不受DBR 22倍限制，若申貸人條件佳將有機會提升額度。
※DBR 22倍是銀行在審核無擔保品貸款時採用的機制，目的是為了降低申貸人無力繳款、呆帳等風險。
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3. 期限長
原屋融資借貸的還款年限長，約介於 15～ 30年之間，還款年限越長，申貸人越有餘裕負擔每月的還款金額。反之，信用貸款還款年限就比較短，約介於 1～ 7年之間，年限越短還款壓力就越大。
4. 保留房屋
申辦原屋融資借貸不僅能獲取額外資金，還可以繼續住在習慣且舒適的生活環境中，但申貸人仍需留意繳款情況，若長期遲繳債權人得以對擔保品聲請裁定（拍賣房屋）。
原屋融資借貸缺點
1. 利率計算方式
尤其要小心民間公司的利率計算方式，如：日息、月息，此計算方式與正規承貸單位（銀行、融資公司）的年利率不同，若是遇到特殊的利率算法都要特別留意。
2. 貸款還款方式
正規承貸單位（銀行、融資公司）還款方式為本利均攤，意思是在貸款期間平均攤還本金跟利息；民間公司（錢莊、當鋪）還款方式多為只繳息不還本，意思是在貸款期間只要繳利息、不用還本金，申貸人始終還不到本金，將難以消除借貸紀錄。
如果是跟民間管道辦貸款，很容易因為落入利率、還款方式等圈套，被迫將擔保品拱手讓給債權人。因此，在選擇融資貸款時一定要留意承貸單位的合法性，包括公司名稱、聯絡電話、地址、負責人姓名等。
Q8：融資貸款推薦哪間？
如果申貸人的信用和收入狀況良好，第一選擇肯定是銀行，可以先詢問原屋融資、增貸、轉貸和二胎房貸等服務，每間銀行提供的貸款內容不同需多方比較。
若申貸人本身有卡循、遲繳等信用瑕疵紀錄，或是因為領現金工作而無法提供薪資明細等證明，第二選擇是規模大型的融資公司，可以申辦二胎房貸來獲取大額資金。
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房屋融資貸款常見問題QA
房屋融資找銀行比較好？
銀行融資的優點是利率低，缺點則是整個貸款流程（包括房屋鑑價、放款）審核嚴格且耗時，不適合有緊急需求和大額需求者。
房屋融資找融資公司比較好？
融資公司為合法營運、有規模的組織，對申貸人與房屋條件審核寬鬆，房屋鑑價方式與銀行不同，可貸款額度通常比較高。
原屋融資有寬限期嗎？
銀行、融資公司和民間公司各家標準不同，以銀行為例，中國信託原屋融資寬限期最長為 3年、王道銀行則為 2年，建議辦貸款前先問清楚。
沒有工作可以申請融資貸款嗎？
依據不同承貸單位標準而定，銀行貸款注重申貸人的信用和收入狀況，基本上沒有工作收入很難成功核貸；融資公司審核彈性，只要能提供其他佐證財力的資料，證明有固定收入來源即可。
