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房子設定抵押流程、時效和2項必繳費用

房子設定抵押流程、時效和2項必繳費用

什麼情況需要房子設定抵押?當申貸人將房屋作為擔保品申請貸款時,就必須至地政事務所設定抵押權給承貸單位,而抵押權又有順序上的差異。本篇將詳細介紹房子設定抵押流程、費用與注意事項。


什麼情況需要房子設定抵押?

房子設定抵押常見於借貸情形中,當屋主有資金需求時,可將名下的房屋作為擔保品抵押給承貸單位,房屋的「抵押權設定」是貸款流程中重要的法律程序。借貸雙方簽立完貸款契約後,需要至地政事務所辦理房子設定抵押權,透過設立債權確保債權人的權益,使其能放心撥款給申貸人。

借貸雙方進行房子設定抵押後,承貸單位便成為擁有擔保品(房子)的債權人,需要將核准的金額撥款給申貸人,差別在於抵押權的順序可能不同。舉例來說,大部分人在購屋時就會先向銀行申辦房貸,銀行也需要透過房子設定抵押,擁有房屋的第一順位抵押權;越後面承做的承貸單位,抵押權順序則為第二順位、第三順位等,此順序將會影響還款的先後次序。

另一方面,房子設定抵押後申貸人的身分即為債務人,需按照合約內規定的貸款利率、還款年限執行,每個月固定繳款給承貸單位,直到房屋抵押貸款全數清償完畢。

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房子設定抵押影響

房子設定抵押權是為了保障借款的承貸單位,借貸事實包括貸款利率、貸款額度、還款年限和還款方式有憑有據,未來只需按照合約來履行權益即可。當申貸人發生房貸繳不出來情況,承貸單位可利用電話、簡訊或電子信件等方式進行催收;若到了第三個月仍遲繳,債權人可向法院聲請裁定抵押物;等到第六個月就可聲請拍賣抵押物,便成為經常聽聞的法拍屋。(不同的承貸單位催繳期限、方式可能有所差異)

房屋抵押貸款對債權人的影響就是要把錢借出去,雖然可以獲得每個月的利息費用,但在初期就必須給出一筆巨額資金給債務人。對債務人而言,雖然可以透過房屋抵押貸款解決緊急需求,但如果有遲繳情形就會造成聯徵註記,在聯徵中心留下信用瑕疵的紀錄,影響日後申辦其他銀行服務的條件與過件率。

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房子抵押權的種類與時效

房屋抵押權的時效有多久?還有哪些需要注意的地方呢?以下將列點說明:

1. 種類

根據民法第860條第881-1條規定,抵押權分為「普通抵押權」和「最高限額抵押權」。

  • 普通抵押權

抵押權:債權清償完畢後抵押權即消失,沒有塗銷登記也會消失。

擔保範圍:只擔保抵押的原債權範圍,如:利息、違約金等。

  • 最高限額抵押權

抵押權:不受債權影響,不須塗銷登記後再重新設定。

擔保範圍:擔保最高限額內的所有債務,非固定金額,債權人得以在範圍內任意增減。

普通抵押權最高限額抵押權
擔保範圍於設定完畢後債權固定
如:不動產設定
採最高限額債權
債權金額不固定,債權人可在範圍內任意增減
表格整理:國峯厝好貸

2. 時效性

普通抵押權的債權消滅後,5年內都可以實行抵押權,超過5年則不得再行使。

最高限額抵押權的債權消滅後,5年內都可以實行抵押權,超過5年則不屬於最高限額抵押權的擔保範圍,但最高限額抵押權仍繼續存在,銀行貸款則多屬於此類。

抵押權時效性≠債權期限
抵押權時效性是指債權消滅後,可以行使抵押權的時間。
債權期限則是指借貸雙方於契約中所核定的時間,如國峯厝好貸還款年限最長為15年,雙方在簽立合約時便會註明債權期限範圍。

3. 合約內容

債務人在房子設定抵押權時應仔細確認合約內容,如:債務額度、設定期限、擔保物範圍、塗銷方式等,以防簽立合約後有所爭議。除此之外,部分承貸單位規定在期限內清償需要支付違約金,違約金的計算方式、金額等資訊,在簽約前就必須多加留意。

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房子設定抵押流程

一般來說,房屋抵押貸款流程需要約2~3天的作業時間,主要流程分為以下5個步驟:

步驟一:準備資料

申貸人與承貸單位簽立完借貸契約、抵押權設定契約書後,申貸人攜帶土地登記申請書、身分證明文件、抵押權設定契約書、土地及建物所有權狀影本等資料至地政事務所。

步驟二:地政設定

申貸人至地政事務所辦理不動產抵押權設定手續,將抵押權登記至承貸單位名下。

步驟三:繳交費用

申貸人需繳交相關費用,如:登記費、書狀費、代書費等。

步驟四:地政審核

地政事務所核對地籍資料,審查房屋是否有假扣押、查封、預告登記等情形,確認沒有問題即可進行房子設定抵押權。

步驟五:完成設定

地政事務所將資料登記於案管系統,並將他項權利證明書、設定契約書交給承貸單位;房屋權利書則交還給申貸人。

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房子設定抵押費用與準備資料

申辦房子設定抵押權,申貸人需要繳交以下費用:

一、書狀費用

根據土地法第67條,申請土地所有權狀及他項權利證明書應繳納書狀費,目前為新台幣80元/張。

二、登記費用

根據土地法第76條,聲請土地權利變更登記時,權利人應依申報地價或權利價值千分之一繳納登記費;若是聲請他項權利內容變更登記,除權利價值增加部分依前項繳納登記費外,免納登記費。

一般銀行貸款設定金額為1.2倍,假設小雯申辦銀行貸款核准金額為1,000萬元,銀行會設定1,000×1.2=1,200萬元的抵押權(最高限額抵押權),地政規費便是1200萬x1‰=1萬2,000元。

三、代書費用

如果申請人無法抽出時間,可委託代書協助至地政事務所辦理房子設定抵押,不同地區的代書費行情有所差異。以台北為例:

  • 抵押權設定登記費4,000元
  • 他項權利移轉登記費4,000元
  • 他項權利內容變更登記費4,000元
  • 抵押權塗銷登記費2,000元

提醒申請人需大約了解各地區的代書費行請,以免被多收額外費用或代書費金額過高等情況。

房子設定抵押費用

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房子設定抵押準備資料
義務人身分證明文件正本與影本
借款契約書
抵押權設定契約書
土地及建物所有權狀正本
繳交地政規費(登記費、書狀費或代書費等)

※以上是承貸單位為銀行,且由申貸人親自至地政事務所辦理需要準備的文件;如果是委託代理人辦理,代理人則需另外準備個人身分證正本和印章。

根據新北市三重地政事務所網站規定,如果是向銀行以外的私人承貸單位辦理,需要另外準備印鑑章、印鑑證明等資料。若有需要土地登記申請書、抵押權信託移轉登記申請書或是地籍謄本申請書等書面資料,可至內政部地政司網站線上下載,有問題也可以點選頁面中的「線上服務」洽詢專業人員。

房子設定抵押查詢方法

目前有哪些方法可以查詢房子設定抵押權紀錄?您可以透過下面4個方法查詢:

超商機台查詢

台灣四大超商:7-11、全家、OK和萊爾富都有提供查詢服務,只要攜帶自然人憑證至超商裡的機台操作,就可申請和領取第二類登記謄本,是最簡單且快速的查詢方法。

地政官網查詢

上網搜尋地政服務網,選擇電子謄本系統(入口一、二、三)皆可查詢,按照網站上的指示申請,領取不動產登記謄本,藉以了解房子設定抵押現況。

地政臨櫃查詢

申請人可直接至地政事務所臨櫃查詢,提供門牌、地址等資訊,申請土地第二類登記謄本,將可獲得詳細且完整的不動產謄本紙本,此方法則比較耗時。

代書協助查詢

申請人可以委託代書業者辦理,代書業者協助查詢可為申請人省去時間,但需額外支付一筆代書費用。

房子設定抵押效力與影響

房子設定抵押權後對債權人、債務人有哪些影響?以下將詳細說明:

保障債權人權益

當債務人有遲繳、繳不出房貸等無法履行還款義務的時候,債權人有權聲請本票裁定,求償房屋拍賣後所得價金。

抵押權效力持續

房子設定抵押權後,債權人在合約期限內擁有不動產的抵押權,假設房屋被賣掉、贈與或過戶,債權人仍可行使相關權利。意思是即使債務人把房屋轉賣,新屋主仍要繼續繳款給債權單位,否則會因為遲繳等原因影響個人信用評分,更可能面臨房屋被法拍情況。

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保障債務人權益

當債務人清償完債務後,承貸單位會核發清償證明,債務人便可依此證明申請塗銷抵押權,目的是維護雙方權益。

抵押權有順序性

同個擔保品可以向不同承貸單位借款,差異在於抵押權順序不同,房屋拍賣後取得的價金將會優先償還給第一順位債權人,接著才會是第二順位、第三順位。舉例來說,國峯厝好貸為全台最大的二胎房貸經銷商,辦理房子設定抵押後所擁有的即是「第二順位抵押權」,申貸人需要同時還款給一順位的銀行和國峯厝好貸,但若房屋被查封拍賣,所得的價金將優先償還給一順位的銀行。

雖然貸款風險高,但國峯厝好貸仍秉持著以人為本的初衷,將資金借給真正有緊急需求的申貸人,如果您有貸款相關問題,可以透過官方網站或社群平台留言諮詢

抵押權設定契約書領取方式
1.至中華民國內政部地政司網站下載
2.親自至地政事務所臨櫃拿取

房子設定抵押注意事項

房子設定抵押前須留意相關細節,避免影響個人信用分數或衍伸出其他問題:

一、房屋私人設定

只要是向非銀行的承貸單位申辦房屋抵押貸款,便會造成所謂的民間私人設定,代表房子設定抵押在民間公司名下,如:錢莊、當舖或資產管理公司等。民間公司的貸款內容與服務品質堪憂,對銀行來說風險性高,因此銀行只要看到有私設的房屋,基本上皆不予受理。

提醒申貸人應特別留意民間私人設定,不論是貸款利率、還款年限或還款方式,都可能造成申貸人無力負擔,導致無形中被套牢、永遠無法結束貸款契約等情況。

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二、假抵押權設定

房子抵押權可能發生「假設定」的情況,如果是家人或夫妻之間的口頭設定,或是廠商需要房屋作為交易擔保品等狀況,借貸雙方有簽立契約才能成立債權。建議民眾可透過以上四種方式查詢,確認自己的不動產抵押情形,留意非法業者的手段。

另外,房子設定抵押權只是至地政事務所辦理登記,並非直接佔有不動產,當申貸人有房貸繳不出來的情況,法院才會對申貸人的房屋做處決,如:查封房屋並拍賣。

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三、清償後需塗銷

房屋抵押貸款清償完畢後,承貸單位會核發清償證明、他項權利證明等證明,債務人必須領取相關文件至地政事務所辦理塗銷抵押權設定,抵押權塗銷後才算是完整結束貸款。雖然普通抵押權的時效為五年,就算沒有塗銷也會自動消滅,但謄本資料上仍會有紀錄,未來銀行在調閱資料時仍可以查詢。

塗銷抵押權流程
合法的承貸單位如銀行、融資公司塗銷流程如下:
1.申貸人貸款清償完畢
2.至銀行或融資公司申請核發清償證明
3.領取清償證明、他項權利證明書、設定契約書副本
4.至地政事務所辦理塗銷抵押權登記申請

對承貸單位來說,申貸人背負多筆債務,越可能面臨無力還款等困境。雖然承貸單位有抵押權保障權益,但清償順序卻會讓越後面承做的單位風險越高,可能發生無法完全清償等情況。

如果申貸人未清償前順位的抵押貸款,後順位的承貸單位基本上會協助代償,但實際領到的金額就會是「扣除代償」後的金額,通常已經所剩無幾。因此,建議清償完貸款就趕緊申辦塗銷登記,保持抵押權設定的完整性,將來如果要申辦其他抵押貸款服務才比較有優勢。

四、提前清償需付違約金

提醒申貸人在簽約前須留意違約金等相關規範,大部分承貸單位規定在期限內清償貸款,申貸人需支付一筆違約金。不論是遲繳、貸款繳不出來、提前清償都算是違約行為,因此承貸單位可依合約內規範向申貸人收取違約金費用。

申貸人在簽約前要多留意合約內容,不只核准後的條件(貸款利率、額度、還款年限等),違約金的定義與計算方式也需留意,部分民間公司可能趁機剝削申貸人。

房子設定抵押注意事項

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房子設定抵押適合性

以房子作為擔保品貸款,不僅貸款利率低、貸款額度高、還款年限也比較長。舉例來說,與無擔保品信用貸款相比,國峯厝好貸二胎房貸額度最高3,000萬、還款年限最長15年;信用貸款額度大多則不超過百萬,且還款年限最長只有7年,還款壓力高出房屋抵押貸款許多。

比較貸款商品後,我們接著來談承貸單位。

目前有提供房屋抵押貸款的承貸單位有銀行、融資公司與民間公司,不同承貸單位皆具備優缺點:

  • 銀行

優勢:保障度高、具權威性及專業性、利率符合法規、還款方式為本利均攤。

劣勢:核貸額度低、審核嚴格、過件率低。

  • 融資公司

優勢:保障度高、具權威性及專業性、利率符合法規、過件率高、核貸額度高、審核寬鬆、還款方式為本利均攤。

劣勢:利率比較高一些。

  • 民間公司

優勢:過件率高、核貸額度高、審核寬鬆。

劣勢:保障度低、高利貸、權威性及專業性低、還款方式為只繳息不還本。

比較各承貸單位後可以發現,合法承貸單位(銀行、融資公司)對申貸人來說保障度高,選擇向其申辦不僅可以解決資金需求,還能安心還款、擺脫債務;而民間公司則明顯缺點大於優點,不僅對申貸人保障度低,更可能終生被債務所套牢。

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提升房屋抵押貸款過件率

房屋抵押貸款泛指用房屋作為擔保品,抵押給承貸單位所取得的貸款,因此購屋房貸、增貸、轉貸(轉增貸)和二胎房貸都屬於此類。想要提升房屋抵押貸款的過件率,建議按照以下步驟實行:

1.培養良好個人信用

培養良好的個人信用,無遲繳、卡循等瑕疵行為,將有助於在審核上加分,提高過件機率。

2.保持穩定工作收入

財力證明是承貸單位相當注重的條件,有穩定收入才能正常還款,建議在能提供薪轉或勞保等證明的公司工作至少半年至一年。

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3.選擇適合承貸單位

提供房屋抵押貸款的管道眾多,選擇最適合自己的專案最為重要,如果被銀行婉拒或額度不符合預期也別著急,國峯厝好貸融資公司是銀行以外最可靠的承貸單位。由上市櫃公司直接撥款,貸款內容與費用均註明在官方網站上,無任何代辦費、實體辦公室遍布全台六都。

審核比銀行寬鬆的優勢,讓信用瑕疵者、無薪轉證明者都有機會在國峯厝好貸順利核貸。完全不收費的鑑價與諮詢服務,品質與資訊安全榮獲國際ISO 9001、ISO 27001雙認證,提供申貸人安心借款的管道。

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房子設定抵押常見問題QA

抵押權設定自己辦可以嗎?

房屋抵押權設定可以自己辦理,省下委託代書協助的費用,但需要花費時間與交通成本。目前抵押權設定只要獲得房屋所有權人同意,也可委託代理人辦理相關手續。

房屋設定抵押查詢方法?

現在查詢房子設定抵押相當容易,只要至全台四大超商(7-11、全家、OK、萊爾富)機台操作即可領取第二類登記謄本。此外,地政官網和臨櫃也有提供查詢服務,如果沒有時間也可委託代書協助。

私人抵押權設定會怎樣?

只要是向非銀行的承貸單位申辦貸款,將房屋的抵押權設定在民間公司如:當鋪、錢莊名下,就會造成房屋私人設,最大的影響在於無法再將貸款轉回銀行。

房子設定抵押後還能貸款嗎?

可以,只要房屋還有可貸款空間即可申辦增貸、轉貸或二胎房貸,最後核准結果則是依申貸人條件與擔保品價值而定。
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抵押權設定要多久?

一般房子設定抵押約1~2個工作天,若承貸單位是銀行則可以更快,約4小時。

房子設定抵押後可以賣掉嗎?

可以,但買方(新屋主)必須協助繼續將抵押貸款繳清,意思是即使換不同屋主,但抵押權效力仍存在。如果抵押貸款遲繳或不繳,將可能影響個人信用分數,甚至是失去心愛的房屋,因此在購屋前務必多加留意。

房屋設定需要什麼資料?

如果承貸單位是銀行,申請人需要準備:義務人身分證明文件正本與影本、借款契約書、抵押權設定契約書、土地及建物所有權狀正本等證明資料,並繳交地政規費(登記費、書狀費或代書費等)。
※如果是代理人申辦則需要另外準備個人身分證明文件正本。

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